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日常必学法律知识连载系列--房产篇(二)

时间:2019-08-11 来源:NIEBURG丽堡格



如何签订二手房买卖合同及注意事

   房产交易涉及重大财产处分,交易双方应对交易相关事项作出详细完备约定,交易双方才能无歧义,有助于交易顺利完成,编者根据工作经验总结了二手房买卖合同中涉及的主要条款及注意事项,希望对房产交易双方及房产中介机构有参考作用:


1.买卖双方个人信息

合同买卖双方个人信息要完备。

注意事项:身份证件要与签署合同人统一,产权证权属人应与卖方合同签署人一致,如有委托须提供相关证明,同时权属共有人和配偶也需要签字。

2.交易房屋信息

合同中房屋相关信息要填写清楚。

注意事项:要填写产权人和共有权人姓名,产权证号、房屋性质、土地性质、发证日期、合同备案号、楼层、面积、结构等。位置信息要按照产权证件登记的地址填写,不能用习惯称呼也不能省略。面积要按照产权证上注明的面积填写,有部分房屋赠送有小院、阁楼、露台或地下室等,这部分的面积可能不含在产权证面积中,但是需要在合同中注明,随房屋交付并包含在房屋总价内。如为继承、赠与、法院判决等情况,须卖方出具相关证明,如有按揭、抵押、欠款等情况也应在合同中注明。


3.房屋总价及付款方式

注意事项:交易总价及总价内包含设施物品要填写清楚,交易金额及付款方式的约定,有关金额约定时应顶格大写,字迹清晰,如有小写,须注意大小写要一致。合同中要明确付款方式和时间,如首付款、尾款的支付比例、数量和时间,另外,如果买方以首付加按揭方式付款的话双方还要约定审批贷款的时间和贷款审批不能通过任何处理等。

4.定金条款

注意事项:为保障主合同签订和合同主义务履行在签署定金合同或二手房买卖合同时买方应支卖方相应定金,定金数额由双方协商确定,根据法律规定不超过买卖标的额20%,卖方出具定金收据,交付定金时一般应由第三方见证或定金交由第三方中介机构保管,同时要对定金有效时间以及定金有效期内双方权利义务做出约定。


5.交易税费

注意事项:合同条款中交易涉及税费买卖双方应知情并对双方各自承担比例约定清楚。

6.相关时间时间节点等约定

注意事项:合同中对贷款审批时间、过户、交房、户口迁出等时间作出详细约定。


7.房产交割约定

注意事项:签定买卖合同时应对房屋及房屋总价内家具家电等设施物品交接及物业、水、电、燃气等各项费用交割时间方式等做出明确约定。

8.违约责任约定

注意事项:合同中要约定双方权利义务,要明确约定延时违约或彻底违约的处理办法及违约方应承担的相关责任或经济赔偿数额等。


9.各方签字及合同生效时间约定

注意事项:合同需要买卖双方本人签字,留存联系地址电话,如有委托签字还应表明委托关系并承诺签字人承担一切及合同权利义务责任。

10.其他约定

注意事项:除法定的免责事由外,以及双方约定的免责条款等。

11.合同附件

注意事项:房产证、土地证、不动产证、购房合同、维修基金、契税票据、物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线电视费等票据、以及委托书公证书等查看原件后复印作为合同附件。


相关法条链接

     定金

     《中华人民共和国担保法》第八十九条  当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

     表见代理

     《中华人民共和国合同法》第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

     合同

     《中华人民共和国民法通则释义》第八十五条  合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。

     第八十八条 合同的当事人应当按照合同的约定,全部履行自己的义务。合同中有关质量、期限、地点或者价款约定不明确,按照合同有关条款内容不能确定,当事人又不能通过协商达成协议的,适用下列规定:

(一)质量要求不明确的,按照国家质量标准履行,没有国家质量标准的,按照通常标准履行。

(二)履行期限不明确的,债务人可以随时向债权人履行义务,债权人也可以随时要求债务人履行义务,但应当给对方必要的准备时间。

(三)履行地点不明确,给付货币的,在接受给付一方的所在地履行,其他标的在履行义务一方的所在地履行。

(四)价款约定不明确的,按照国家规定的价格履行;没有国家规定价格的,参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。 

     解除合同

    《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

      违约金

     《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

   约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

   当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 

     买卖不破租赁

   最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条  抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自已承担。因此,以抵押财产出租的,限制适用“买卖不破租赁”原则,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除。

 


供稿人:河南万融房地产营销有限公司 常年法律顾问

              河南首问律师事务所 胡希东

本期编辑:金利

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